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HARPについて

はじめまして、あまり知識がないので教えてください。現在の家をリファイナンス(もしくはショートセール)したいのですが、ピーク時に買っているためにアンダーウォーター状態です。そこで、HARPでぜひともリファイナンスをしたいのですが、どのように手続きを始めたらいいのかわかりません。これは、現在ローンを借りている銀行に問い合わせるものなのでしょうか?それとも、どこかほかの銀行を探せばいいのでしょうか?もし、HARPを使ってリファイナンスした方がいらっしゃれば、教えていただけるとありがたいです。どのくらい手続きに時間がかかるかも教えてください。よろしくお願いします。

バジルさん、こんにちは。

経験は無いですが、ちょっと前に、HARP 2.0の概要についてブログ記事を書いたので、気が向いたら読んでみて下さい。リンクはこちら。

おそらく、現在ローンのサービサーをしている銀行と、他のレンダー(やブローカー)両方に問い合わせるのが良いと思います。私の聞いたところでは、他のレンダーを選べるか、今の銀行に縛られるかは、Fannie/Freddieのコンピューター化された審査基準を満たすかどうかで、違ってくるという話でした。

実際にHarp 2.0を使ってリファイナンスされた方の経験が聞けると良いですね。

うまくリファイナンスできることを祈ってます。

ボビーさん、もちろん拝読させていただいています。

現在ローンを借りている銀行は参加しておらず、私たちのような状況のものには何も手立てがないといわれました(涙)。
何軒か適当に電話をしてみましたがHARP2には参加していないとのことです。現在ミシガンに住んでいます。私が他に口座のあるクレジットユニオンに問い合わせたところ、LTVが70%ということでとても差額を払えそうもありません。

他に何かいい方法はないのでしょうか?収入はおかげさまで購入時よりは増えていて(それでも厳しい生活ですが)、支払いももちろん遅れたことはありません。ショートセールも考えた方がいいのでしょうか?主人は将来、すぐにでも引っ越したいようです。

そうか、もう色んな銀行に問い合わせされたのですね。

FreddieとFannie のサイトに、HARPに参加している金融機関のリストがあるので(完璧なリストではないようですが)、一応リンクを載せておきますね。

http://www.freddiemac.com/avoidforeclosure/participating_lender_list.html

http://www.knowyouroptions.com/resources/contact-harp-lenders

大手銀行は自分がサービサーをするローンしかHARP Refiをしない所もあるようです。場合によっては、他行のローンでも扱ってくれる金融機関があるかもしれません。

政府系の相談サイトもあるようです。

http://www.makinghomeaffordable.gov

上手くレンダーが見つかると良いのですが・・・

現在HARPでリファイナンスしてます。
うちも不動産バブルの真っ最中に購入。近所が軒並み購入時の1/3以下に価値が下がってる中、うちはせいぜい2/3程度で、被害は比較的少ない方ですが、ローン残より市場価格が数万ドル安い状況。

まずは、リアルターに話をしショートセールを考えました。が、現在の収入、銀行や401K、IRAといったリタイアメントプラン、色々な投資での資産、などを総合すると、ショートセールには出来ないだろう、と言われました。出来ない、というのは語弊がありますが、ショートセールやフォークローズは、要は借金踏み倒しみたいなものなので、銀行側も「ショートセールにするなら、この資産はもらうよ」となってしまって意味がない、との話でした。

で、リアルターのアドバイスを受け、次に、トラスト専門の弁護士にあいました。没収されかねない資産を全てトラストに移し、改めてショートセールの申請を出す、という方法です。上手く法の抜け道を使う、という感じで、上手に行えばすり抜けられそうな印象でしたが、どうも、チートしてるみたいな気分になり、やめました。(実際にしてる方への他意はありません。その弁護士の説明が私にあわなかったのだと思います)

そして、ひとまず、家を手放す事から頭を切り替え、リファイナンスが出来ないか、と思い、HARPをアプライしてみました。うちは、元のローンがバンカメなので条件はOKでした。尚、HARPをアプライしたローン会社はバンカメではなく、別の会社です。ただ、HARPは申込者殺到で、ほんっとに時間がかかります。3月に書類を提出して、受理されたのがようやく6月の終わり。その間に、提出書類がどんどん古くなるので、ステートメント等は、何度も最新版を提出させられました。先週、やっと「クローズまで後一歩」みたいな連絡をもらった所ですが、まだもう少しかかりそうです。なんだかんだで半年位かかるんじゃないですかね。

というわけで、あまり役には立たないかもしれませんが、トラストで資産を保護してショートセールの方法も1つ、HARPは時間が超かかる、というのが1つ、参考になれば。。。

追加です。

リファイナンス中は(いつ審査されるかもわからない状態、とはいえ)、大きなお金の動きは御法度となるのが困りました。元々節制生活なのでお金をバーンと使う、なんて普段ないのに、こういう時に限って、やれ、冷蔵庫が壊れた、とか、クーラーの修理が必要、とかが発生して、まとまったお金が出て行かざるを得ない事が続き、その度に、いちいちレンダーに説明レターを書かされたりして、結構大変でした。。。ちょうど良い機会だと思い、タンス貯金化していた円を(円高を上手く利用して)ドルに両替して、大きな出費の際は、キャッシュで支払いをして、形跡を残さないようにする。。。なんて事もやってます。
基本、大きな出費こそカード払い(翌月一括返済)でポイントを貯めて、小銭を稼ぐ、というスタンスなので、現金払いは悲しかったですけど。。。

脱線しましたが、HARPにするなら、時間がかかる事を念頭に、ミッドタームで銀行残高の大きな動きは予定しない時期を選ぶ事も大切かもしれません。

しっぽさん、
アドバイスありがとうございました。私もその後いろいろ調べたところ、私たちのローンははHARPは使えないことがわかりました。なので、今ある選択肢はこのまま高い利子を払い続ける、もしくは、かなりの額をキャッシュインをしてリファイナンスするだけと思っています。ショートセールの条件も、しっぽさんと同様、うちには当てはまりません。
何とか、リタイアメントから借りたり、日本の家族にも協力してもらいながらリファイナンスできたらいいなぁと考えています。でも、やはりIRAには手を付けないほうがいいのでしょうか?

古い記事で参考になるかどうか分かりませんが、Refinanceと非常に近い方法としてRecasting(あるいはRe-amortizing) が参考になるかもしれません。

リファイナンスなしで毎月の返済額を減らす方法

金利が変わらないのでバジルさんのケースではメリットは少ないと思いますが、一応、参考まで。

IRAなどのリタイアメント資産には手を付けずに済む方が良いでしょうね。Rothの元本部分でない限り引き出しではペナルティが掛かるし、将来、その分追いつくのが大変になります。

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