掲示板

コンドミニアムの寿命

築40年超のコンドミニアムに住んでいます。あまり成長率の高い地域ではありません。取引価格はまだ年々上がっているのですが、老朽化問題を考えて早めに引っ越した方が良いのでしょうか。あと20年以上同じ地域に住む可能性があります。近隣では築60〜70年程度の一戸建ての不動産業者による建て替えが始まっています。

日本では老朽化マンションの建て替え問題が騒がれている昨今ですが、米国ではほとんど話題になっていないのでやや不思議に思っています。米国でのコンドミニアムの寿命に関する説明はたいてい、「維持管理費用が上がっていき、市場家賃を上回る時に価格はゼロとなるので、その時までには住人はいなくなり再開発される」というものです。その理屈は理解できますが、土地の価格が必ず残る一戸建てに比べ、再開発の合意形成が難しいコンドミニアムは寿命が近づくにつれて急速に価格が下がる可能性もあるように思います。

何かお考えがあれば聞かせてください。

お住いの地域、コンドミニアムの規模や建築様式(ハイライズなのかタウンハウス風なのか)、入居者のプロファイルによって全く違う状況が考えられますので、単一の正解はないと思います。まずはコンドミニアムの管理組合の運営状況、共用部分の定期的な補修を行っているか、大規模補修に向けた十分な積立を行っているかなどがポイントになります。日本のコンドミニアムの問題点の多くは、管理費を低く抑えるために必要な補修を怠る・低賃金で雇った管理人の善意のみに支えられているのでその人が高齢で引退すると引き継ぐ人がいない・大規模改修に必要な積立をしていない・入居者が管理費を払わない、などの点に帰着できるようです。

日本での問題に関しての私見ですが、一部不動産業界の思惑やマスコミの意図が見え隠れしている気がします。

基本的に一般住宅、集合住宅問わず
「建物の平均築年数は40年程度。住居というものは40年もすれば建て替える必要がある」
「日本は高温多湿な気候かつ季節の寒暖の差が激しい。したがって木造建築は40年ぐらいしか保たない。それは平均築年数にあらわれている」
といった論調がなされることが多いです。

ところが日本の場合、戦後からの大きな生活スタイルの変更で家が建て替えられています。
畳座敷での直接座った和式生活からテーブルと机の洋式生活へと、憧れ、利便性、流行りでほぼ完全に移行したと思います。
故に古い建物は用に耐えないというわけではなく、スタイル変更が理由で建て替えられているものが多いです。
また日本は新築信仰なので中古物件の売買後は、更地にして立て直しが多いです。

なので平均築年数を元に耐用年数/耐久年数を述べる不動産業界や、それをベースに人の不安を煽るマスコミはどうかな~と思います。
もっとも不動産業界は買われて売れて建てて建て直してナンボのもんですし、マスコミも不安を煽った記事を出せば視聴率も稼げますし、部数も伸びますからね。

実際には個々における条件その他で耐用年数も変わってくると思います。
必ずしも全ての物件が100年保つわけではないし、また逆に100年持たないわけでもない。
修繕をしっかりやってるか、気候や土地(基礎)はどうなのか、建物自体の作りはどうなのか、etc。

そして価値そのものは、人々の合意によって行われるものなので、実際の建物の耐用残年数がどれだけあるかは「全く持って関係ない」ので、株価の予想以上に難しい故に「寿命が近くなると急激に下がる」かどうかはクリスタルボールでも無いとわかりませんね。
ちなみに今調べた所、私がいる辺り等だと「1960年台に建てられたコンドが$600/sqf over」でlistされています(高ッ 笑
ここの地域の特性的に、間違いなく40年ぐらい経ってからも「急激に価値が上がってる」はずですし、建てられた頃はほぼ見向きもされない地域だったはずなので近年急激に価値上昇したと思いますね。
このようにPhantomさんの地域が成長率が現在あまり高くない地域でも10年20年後も同様かは誰にもわかりません。

積立やspecial assessmentでの持ち出しが、同一地域の似たunitのrent feeを超えたら価値0というのは、正しい見方だと思います(先にも述べましたが、年数だけで言ってる日本の方が変)。

逆に、様々な条件から価値の減衰曲線を表す数式等を編み出せたら、多分それだけで飯喰えますし、ノーベル経済学賞ものかと。

F Fries さん、通りすがりさん、ご意見ありがとうございます。

まず補足しておきますと建物は大規模なタウンハウス形式です。
木造ですが、外壁はレンガとアルミなので耐久性にはあまり問題はなさそうです。
ちなみに寒い地域です。
積立金は1M近くあるようで、ユニットあたりにすると千数百ドル強程度です。
管理費は10年近く上がっていません。管理組合は住人の代表4人で、
管理は管理会社に委託しているものの管理人数名が常駐する形式なので
連絡はよくとれているようです。管理費滞納は正確には分かりません。
空き家はほぼありません。

ビル型に比べるとタウンハウスは維持管理費用が安いという話は聞くのですが、
問題は配管でしょうね。
日本でもマンションは配管交換が難しいのがよく問題になりますが、
正直、米国のタウンハウスの配管交換がどの程度大変なのかよく知りません。
地下室のある構造なので地下の配管は換えやすいと思いますが、それ以外はどうなのでしょう。
良く考えてみると、配管のうちのどこまでが共同所有者の責任範囲なのか
きちんと理解していないので確認してみようと思います。

日本の立て替えは、耐用年数より「容積率が余ってるから」「業者が儲かるから」
「単に立て替えたいから」という動機が大きいのは同意です。
米国は概ねもっと長い建て替えサイクルになると思いますが、
建て替え事例そのものをあまり聞かないので、疑問に思いトピを立てさせて頂きました。

確かに配管は40年とかになると、そろそろ…ってな感じでしょうけど、配管所以にtownhouse形式かつcrawlspaceありで建て替えってのはない気がしますね。

管理がしっかりしてるなら60年程度ならもつんじゃないでしょうか。
condoの建て替え事例における所有者の合意等の問題を見聞きする事はあまり無いですが、基本的に価値向上以外でこちらの人が合意するとは思えず、価値が上がるからこそ建て替えてるんじゃないかな〜と思います。ダメ管理で建物が死んでない限り。

日本は先に述べた理由含め、「人が住んだ瞬間に市場価値半減」「木造の法定減価償却が20年~22年」の世界なので、あそこは別次元だと思ったほうがいいです(笑)
日本の考え方、見方だと建替え動機が0。価値が上がることはほぼないので。
そんなだから合意が得づらいのじゃないかと。

わたしもタウンハウス型コンドに住んだことがありますが、屋根、デッキから屋内部分の配線、配管はすべてオーナーの責任でした。配管が心配というより、みなさん、10~15年ごとにキッチンのリモデルとかされていたようです。流行が変わりますので。床も建った当初はカーペットでしたが、ハードウッドに変えたユニットが多かったようです。コンドの形態は取っているものの、オーナーの意識は基本的に一戸建てと同じような感じでした。管理組合が面倒みてくれるのは、敷地内私道の舗装、除雪、街灯程度。プールや集会所のある大規模コンドでしたら、それも管理組合の管轄でしょう。ですから所有ユニット内の配管の老朽化がご心配でしたら、管理組合に確認してオーナー責任であることを確認した上で、業者を呼んで見積もりしてもらえばいいと思います。

引き続き、ご意見ありがとうございます。参考になります。確かに考えてみれば、米国のタウンハウスは日本のマンションというより一戸建てに近い感じですね。
うちのコンドの場合は、窓と玄関以外の外装(屋根、壁など)は管理組合がやっていますが、配管は各戸の責任になっていそうです。リモデルしても壁の中の配管まで交換するとは限らないので、その時に同時に換えた方が良いか検討した方が良いのかも知れません。でも配管はメンテにお金がかかる割に、市場価値上昇に結びつかないから人気ないみたいですね…。今後色々悩みそうです。

コメントを追加