税金から主婦大家を考える

まず始めに断っておきますが、主夫でもかまいません。＾＾；

この週末、東京にも雪が降ったので、Tax returnをだいたい終わらせました。
そこで、ついでに1040 Schedule Eのことを書いてみます。

Supplemental Income and Loss
(From rental real estate, royalties, partnerships, S corporations, estates, trusts, REMICs, etc.)

というやつです。勉強中なので詳しい方のご意見をいただけると嬉しいです。

Turbo Taxの方にこのことに関するわかりやすい説明が出ていたので、そのリンクをつけておきます。
Real Estate Tax and Rental Property
ちゃんとした情報はＩＲＳのサイトから調べてくださいね。

数軒だけ保有で個人大家としてファイルするなら、このSchedule Eでいいのですけれど、これだとpassive activity loss、つまり賃貸の経費がmarried joint returnでも最高で$25000までしか控除に使えないんです。しかもAdjusted Gross Incomeが$100K以上だと、そこから１ドル超につき50セント控除額が減って行き、$150Kに達するとゼロになってしまいます。

これだとあまりいい節税対策になりませんよね。もちろん十分なキャッシュフローが出てロスなんて報告しなくてもいいのさ～、エクイティはできているし、なんていう状況なら良いんですけれど、それでもできれば控除は利用したいものです。

どうしたらいいのか。どうやら、自分は専業大家、real estate professionalであり、self-employmentのビジネスとして税金を報告しま～すとなれば、控除のリミットは無くなるようです。ビジネスでのロスということになりますから。

一瞬、な～んだ簡単じゃん！と思えますが、real estate professionalと申告するには条件があり、自分のビジネス活動の半分以上、７５０時間以上がreal estateに費やされていないといけないのです。

う～ん。結構な時間よね。これじゃあ他に雇われながらっていうのも難しそう。
となると。。。働いていない方、つまり主婦がやればいいじゃん！ということになるのです。
どうせ家事や子育ても忙しいしですしね。いい役割分担になるんじゃないの？

実際こんな記事があります。
The Real Estate Professional Tax Loophole

でもどうやったら７５０時間の活動を証明できるんだろう？？
上の記事には記録があればいいということになっていますけれどね。

気になる記事があります。上と同じ人の記事なんですけれど。
Real Estate Professional Status Under IRS Attack

ちゃんと妻の活動を記録していたけれど、ＩＲＳの監査で、新しい物件のリサーチやコントラクターの監視、管理会社を通しての仕事が、７５０時間の活動として認められなくて、控除できなくなったと。

７５０時間かあ。実際には、どうなのかしら？
丸々１日８時間使うような日が１週間に１回あったとするでしょう？
それで８時間ｘ５２日＝４１６時間。
残り３３４時間。どうだろう。そんなに忙しくなるかなあ。
それなりの数を保有し、自分で直接何でもやっている状況でないとダメなような。。。

意外と難しいのですね。
最初のうちはSchedule Eでいいのでしょうけれど。