REITが意外と好調？

普段はあまりポートフォリオの内容など確認しないのだが、ふと気が向いてそれぞれのファンドの成績を見てみた。株式も債券も泣かず飛ばずというのは予想通り。株式はここ数週間の下落で目減りし、債券は配当がある分「そこそこ」という程度。

ところが意外と伸びているのが、REIT。REIT(リート）はReal Estate Investment Trustの略で不動産に投資する信託のこと。投資対象が不動産だからここ数年の住宅価格の下落やMortgage-backed Securitiesの不調で良くないかと思いきや、過去1年間で見ると60%、今年になってからでも（YTD)12%伸びとS&P 500などと比べると好成績となっている。

MSCI UI REIT Index REITがどうして好調なのか理由を探そうとGoogleしたけど、どうもはっきりとは分からない。大きく分けると以下のようなことが理由らしい。

• バランスシートの改善
増資などで資金を増やし、経営体力をつけた
• 借り入れ金利の低下
どこからお金が出てくるのか分からないが、借り入れ金利が低下(正確にはスプレッドが少なくなった）らしい。
• 不良債権の整理
2年ほど前から積極的に儲からない不動産を処分して体質改善をしたらしい

どの理由も一次情報（実際のデータ)を見たわけではないので、どれが大きく影響しているのか、本当なのかは分からない。僕個人としては、単にそれ以前に大きく下げたので、ここ１年ちょっとの分が良く見えているだけのような気がする。５年間のグラフで見ると良く分かる。そう考えると長期投資で見るとREITはまだ過去のレベルに回復していないといえる。

MSCI UI REIT Index - 5 Year
REITの取引価格はNAV（Net Asset Value：純資産）を下回っていて（Discount)、しかも上記のような体質改善で今年も伸びが続くと予想するアナリストもいる。以前のピークまで戻るのかは別として、株や債権と違う資産クラスを持つ意味はあるということか。